2018年你买的房很可能质量历史最差 更多外墙将脱落!

发布时间:2018-09-22   来源:伊人看点网    
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  重磅!2018年你买的房,很可能质量历史最差

  来源: 大伟看楼市 

  张大伟 中原地产首席分析师

  前几天聊过这个话题,后台有很多疑问,今天再聊聊原因。

  不管你爱不爱喝酒,“来一瓶82年拉菲”这句台词你肯定听过,年份好的葡萄酒价值更高,这叫做“大年”,而如果天公不美,自然灾害频发,这就是“小年”。

  房地产也一样,因为调控,在销售环节呈现明显的“大小年”变化。而很多人忽视的建筑质量其实也一样,房价在上涨的时候,房屋质量问题只要问题不大,都会被忽视。而2018年,因为房价逐渐开始出现了平稳下行的苗头。这些质量问题将会非常非常集中的开始爆发。越是小城市质量问题越大。因为监管越少。

  第一步,你会看到越来越多的新闻曝光外墙脱落,而这是建筑质量最显眼的代表!一经历风雨,外墙就出现问题,如果有轻微地震,质量问题后果不堪设想。

  天津出现了质量问题,有项目18栋楼要全部拆除重建。

  那么出现这些问题的原因有哪些?其实简单的总结一下:

  最大的问题:按照《民用建筑设计通则》规定,重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年,一般性建筑为50-100年。居民很显然不属于“重要建筑物”之列,大部分房屋的结构年限本来就是50年!而且从实际施工角度看,大部分房屋质量并扛不到50年之久!

  1:快周转的恶果,2018年是快周转恶果爆发元年

  所有的房地产企业都强调快周转,虽然快周转并不必然出现问题,但从概率角度看,快周转下,各种质量问题的爆发概率更是越来越高。

  而且有很多企业快周转+全员跟投,这种情况下,很多破坏基本事物规律的快周转出现了。这些房屋质量问题非常严重。而且从市场占比看,越来越高。

  2018年你买到的房子,大部分都是快周转企业快速盖的。祈祷吧,

  2:限价的恶果

  很多人说,限价下,开发商也赚钱啊。其实逻辑不是这样的,因为限价,导致开发商感觉自己亏了,而且最大的问题是大部分开发商不担忧销售问题,这种情况下,一房难求,房子盖的太好反应不到市场价格上。

  导致大部分开发商都不求产品,只求完成任务。

  能不送的就不送。精装修标准越来越低,逐渐开始产业化装修。不客气的直接精装变毛坯,想要精装修么?购房合同外再签一个新的外包合同,当然钱也是要另附的。还有的就是车位不送,不租,只卖。车位价格越来越高。

  装饰减配。初级手段外檐石材变涂料;这钱省的让行外人不经意间就可以忽略,绿化减配,江南园林变疏林草地;

  设施减配,园林小品、桌椅板凳通通删去,石材路面变柏油,参天大树变树苗,电梯内的装饰不锈钢变成大镜面等等等。

  3:土地价格与销售价差越来越小。

  2016-2017年地王集中,而在2018年上市销售的时候很多企业发现,地价与房价接近,这种情况下,只能严控建安成本了。

  当然也有人说,建安成本占比不高,控制意义不大,对于很多接近亏损或者已经亏损的项目来说,任何成本都会收紧。

  4:建材成本明显上涨。

  这是一个最大的问题,很多开发商的建设量是外包、分包,但对于建筑商来说,也面临巨大的成本压力:

  河南郑州航空港区混凝土协会14家企业集体发布商品混凝土调价通知,使用河砂的混凝土结算价格执行640元/立方米;广州地区的也涨破600元/立方米。这一价格已较去年翻了一番。

  国家发改委价格司发文给内蒙古 、福建、江西、河南、湖南、湖北、广东、四川省(自治区)八个省发改委(物价局):要求各地针对各省砂石、水泥、混凝土价格上涨的情况迅速摸清情况,分析原因,并加强市场调节监管。

  上周五,全国水泥价格指数(CEMPI)报收142.73点,环比上涨0.26%,价格指数同比增幅30.6%。

  从去年前年开始,国家对于环保越来越重视,各省市都在搞“煤改电,煤改气”工程,减少煤炭的使用量,保护大气环境,在那个时候,许多的砖厂都被强制拆除,一个乡镇留一到两个的砖厂,从那时候起砖就开始涨价了,且一直在涨。

  如今购买水泥需提前一个月预付款,且水泥厂家并不能百分百保证随时发货,需按照厂家的调度。

  最后,伟哥给你几个建议:

  首先:尽量别买2018年施工建设的房屋。因为不仅仅是开发商没钱,现在建造商也亏。

  其次:如果买,就尽量买大开发商、大城市的物业,相对质量要好。

  第三:能别买精装修就别买精装修。容积率越高的项目,问题越大。

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图说天下

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